甲因为资金周转困难向乙借款100万元，借款期限届满，甲未能清偿债务，提出用自己的房屋抵债。之后两人签订房屋转让协议，约定甲将房屋转让给乙并完成过户，乙所借给甲的本金和利息直接转换为购房款。后虽经乙多番催促，甲一直未能配合办理过户手续也未将房屋交付给乙。

我们认为：根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚须有债权人的受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果。以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债同一性，故只有物权转移至债权人，债务方消灭。仅有合意，而未实际履行物权转移的，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。据此，本案中，仅凭双方当事人签订房屋转让协议的事实，尚不足以认定债务已消灭，对此，一方面，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，除法律另有规定的以外，房屋所有权的转移，于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。而本案中，房屋转让协议签订后，房屋的所有权并未登记在上诉人名下，故上诉人未取得抵顶房屋的所有权，且也未实际交付上诉人管理使用，亦未办理所有权转移登记于上诉人名下，被上诉人并未履行房屋转让协议约定的义务，故上诉人对于被上诉人债权并未消灭。

甲和乙为了结清债务，终止双方的借贷关系，新签订了房屋转让协议，用所欠借款本息直接转化为购房款，并不违反法律的禁止性规定。房屋转让协议应属合法有效的合同，对订立合同的双方具有约束力，甲应当按照协议履行义务。

乙在房屋转让协议签订之后，拒绝办理过户手续的行为已经构成违约，且有违诚信。甲可以向法院提起诉讼，请求法院判决乙继续履行合同，办理房屋过户手续。亦可以向甲主张原来的债权要求其偿还借款本息。

撰稿人：杜枫