近期，笔者参与办理了一起商品房买卖合同案件，目前该案尚未审结，笔者对该案总结分析得出一些法律观点。

案件事实：

购房者王某于2015年4月看房，对某房地产企业开发的01号商品房壹套达成意向，于2015年5月8日与房地产开发企业签订了商品房买卖合同，建立商品房买卖关系。商品房买卖合同约定，王某以按揭贷款的方式支付购房款，购房者王某在签订合同当日支付了购房款的首付款；房地产开发企业于2017年9月20日前向购房者王某交付合同约定的商品房。之后王某未按照商品房买卖合同约定，向该房地产开发企业提供办理按揭贷款的个人资料。房地产开发企业以王某未履行合同约定支付为由，拒绝向王某交付合同约定的01号商品房。2018年4月房地产开发企业以王某拒绝支付剩余购房款为由，向王某发出解除商品房买卖合同的通知。王某接到通知后，以房地产开发企业未按照合同约定交付商品房为由，于2018年9月向人民法院提起诉讼。房地产开发企业接到法院传票后，以王某未支付剩余购房款为由，向王某提起反诉。

法律分析：

第一，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”在本案中，王某与房地产开发企业之间签订的商品房买卖合同，符合法律规定即合法有效，对双方均具有法律约束力。

第二，在王某与房地产开发企业之间签订《商品房买卖合同》中约定付款方式为按揭付款，依据该《商品房买卖合同》第九条第三项第一款约定，“买受人办理按揭贷款的，如果提交的贷款资料不完善、不齐全，买受人应在出卖人或按揭银行告知之日起五日内完善。若不按约履行即视为买受人逾期付款，则买受人应当按照第十条约定方式承担违约责任。”该条款明确约定了购房者王某对房地产开发企业存在支付购房款的义务。

第三，在该《商品房买卖合同》中也约定了01号商品房的交付时间，“出卖人应当在2017年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付购房人使用。”该条款明确约定了房地产开发企业对购房者王某具有交付商品房的义务。

根据以上法律关系，本案存在复杂的焦点问题：

一、购房者王某未按照合同约定，未向房地产开发企业提供办理按揭贷款的个人资料，属不属于违约行为。

二、房地产开发企业未按照合同约定，未向购房者王某交付01号商品房，属不属于违约行为。

三、房地产开发企业于2018年4月向王某发出解除商品房买卖合同的通知，是否具有法律效力，王某是否具有撤销权。

对于本案案件焦点问题，笔者认为：

1. 购房者王某未按照合同约定，未向房地产开发企业提供办理按揭贷款的个人资料，属于违约行为。理由如下：

（一）依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百五十九条规定，“买受人应当按照约定的数额支付价款。”《商品房买卖合同》第四条第一项约定该商品房价款。并且第六条第三项也明确约定了，“贷款额以银行审批为准，”如购房者王某的按揭贷款未能按照合同约定且少于合同约定剩余购房款，王某对该按揭贷款的差额存在给付义务，不会因此免除。虽然《商品房买卖合同》中没有约定按揭贷款未能办理的情形，但是王某因未能办理按揭贷款，对于剩余购房款的给付义务，王某同样不会因此免除。

（二）根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。” 第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四） 履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”在日常生活中，买卖关系一直存在先付钱后交货的惯例。

综上，本案购房者王某应当先履行支付剩余购房款义务，其拒绝支付剩余购房款的行为，已构成根本违约。

  2. 房地产开发企业以购房者王某未支付剩余购房款，拒绝向其交付房屋，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，”构成依法行使先履行抗辩权，不属于违约行为。

3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条明确规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”因本案解除通知于2018年4月送达王某，王某于2018年9月向人民法院提起诉讼，已经超出法律规定的三个月异议期时限，明显违反最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，故该解除商品房买卖合同通知已经具有法律效力。

 撰稿人：徐治雄